Обследование квартир и жилых комнат общежитий после перепланировки/переустройства

Техническое обследование квартир после перепланировки/переустройства требуется для того, чтобы узаконить изменения в планировке и инженерном обустройстве квартиры.

Утверждение перепланировки/переустройства осуществляется через отделы архитектуры в районных администрациях и через суд. Основным документом, необходимым для этого, является Заключение по результатам технического обследования квартиры. Заключение должно подтвердить, что перепланировка/переустройство не нанесли ущерба зданию и не создают угрозы для жизни и здоровья людей. Кроме того, в заключении оценивается, соответствует ли новая планировка требованиям строительных норм.

Предприятие «ТЭЗИС» более 30 лет занимается подготовкой заключений по перепланировке и переустройству квартир. Наши специалисты хорошо знают специфические требования разных районных администраций и судебных органов к содержанию заключений, а наша организация, в свою очередь, хорошо известна контролирующим органам.

Стоимость подготовки технического заключения для утверждения перепланировки и переустройства (если не затронуты несущие конструкции, без присоединения лоджии и мест общего пользования к квартире) — 3000 руб.

Срок выполнения работ — от двух до пяти дней.

Оплата — после выполнения работы.

При освидетельствовании перепланировок, связанных с нарушением целостности несущих конструкций (пробивка проемов в стенах, устройство ниш и т.п.), стоимость и сроки работ определяются индивидуально.

• Главный документ, который необходим для обследования — техпаспорт с планами квартиры до и после перепланировки.

  Проведение обследования квартиры до оформления техпаспорта нерационально — потребуются дополнительные затраты на работы по обмерам квартиры.
  Иногда при оформлении техпаспорта специалисты служб технической инвентаризации не включает в него план квартиры до перепланировки. Необходимо проследить, чтобы план до перепланировки присутствовал, иначе потом придется получать его дополнительно.

• Если на перепланировку квартиры оформлялся проект, его следует предоставить специалисту для подготовки Заключения.
• В случае, если при выполнении перепланировки строители оформляли акты на скрытые работы, необходимо предоставить эти акты. Они особенно важны, если производились работы по усилению конструкций, либо их утеплению.

• До начала работ специалист должен увидеть планы помещений до и после перепланировки. Копии планов можно привезти в офис, либо переслать на e-mail mail@tezis.org.
• Ознакомившись с планами, специалист сообщит стоимость работ.
• Если при перепланировке допущены нарушения, которые могут сказаться на выводах заключения, специалист подробно расскажет о том, насколько эти нарушения серьезны и как они могут повлиять на утверждение перепланировки.
• В случае сложных перепланировок с разборкой несущих конструкций или утеплением лоджий, могут потребоваться контрольные вскрытия отделочных слоев. Специалист расскажет, в каких местах и в каком объеме предполагается выполнить вскрытия, либо представит заказчику перечень документации, при наличии которой можно обойтись без вскрытий (проект, акты на скрытые работы).
• Если условия выполнения работ устраивают заказчика, согласовывается дата и время выезда на квартиру для осмотра перепланировки на месте.
• В квартире выполняется осмотр строительных конструкций с выборочными замерами. Осмотр занимает около 15 минут. (Если были запланированы вскрытия конструкций, время работ увеличивается).
• После осмотра квартиры специалист назначает дату и время, когда можно забрать заключение (в большинстве случаев — через 2 дня после выезда).
• В назначенное время заказчик приезжает в офис, знакомится с текстом заключения, оплачивает работу и получает комплект документации: три оригинальных экземпляра Заключения по результатам технического обследования и свежую выписку из реестра членов саморегулируемой организации, подтверждающую право нашего предприятия на выполнение работ по обследованию и проектированию.
• Поскольку исходную документацию можно прислать по электронной почте, а согласовать заказ — по телефону, то заказчик может сэкономить свое время и появиться у нас в офисе всего один раз — для получения результатов и оплаты работы!

• Термины «перепланировка» и «переустройство» имеют различные трактовки в действующей нормативной документации, относящейся к строительству. Поскольку утверждение перепланировок и переустройства квартир сейчас, в основном, происходит через суд, то представляется правильным использовать определения из жилищного кодекса, которые понятны представителям судебной системы. Согласно статье 25 ЖК РФ:

  «1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.»

  «2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.»

• Главный недостаток этих определений в том, что внесение изменений в техпаспорт не всегда соответствует «серьезности» перепланировки или переустройства. Даже демонтаж встроенного шкафа из фанеры является перепланировкой и требует утверждения, если шкаф был нарисован в старом техпаспорте БТИ. Аналогично, перенос электроплиты из одного угла кухни в другой является переустройством, поскольку новый план квартиры будет отличаться от старого. С другой стороны, перенос радиаторов отопления не является переустройством, поскольку расположение радиаторов не фиксируется в техпаспорте. Для того, чтобы исключить незначительные случаи из процесса согласования, в Москве, например, приняты специальные разъяснения, согласно которым демонтаж шкафов не требует согласования. В Новосибирске подобные нормы, к сожалению, не действуют.
• Иногда службы технической инвентаризации игнорируют п. 2 ст. 25 ЖК РФ и не ставят штамп о переустройстве квартиры, даже ели оно выполнено, ограничиваясь только отметкой о перепланировке. Практика показывает, что скрупулёзный судья или работник районной архитектуры в этом случае все равно будет настаивать на освидетельствовании переустройства (помимо освидетельствования перепланировки). Для исключения подобных недоразумений в заключениях нашей организации всегда фиксируется факт выполненной перепланировки независимо от отметки при технической инвентаризации.
• Наиболее частое нарушение, допускаемое при перепланировке — размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу. Аналогичный случай — размещение кухонь и жилых комнат под санузлами соседей сверху. Такая перепланировка запрещается п. 9.22 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Это нарушение всегда фиксируется в выводах заключения и может повлечь отказ в утверждении перепланировки, о чем заказчик предупреждается до начала работ. По отзывам заказчиков, такие перепланировки могут согласовываться судом, в случаях если санузел лишь частично расположен над кухней или жилой комнатой, и имеется согласие соседей снизу на произведенную перепланировку.
• На основании п. 9.22а СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» запрещено размещение кухонь над жилыми комнатами.
• Случай, при котором к квартире присоединяются площади мест общего пользования (например, часть лестничной клетки), считается реконструкцией и согласуется через Мэрию.
• Пробивка проемов в несущих кирпичных стенах и железобетонных панелях должны выполняться по проекту. Строители, которые выполнят подобные работы «на глазок», почти всегда делают их неправильно. Недостатки, допущенные при неквалифицированном выполнении проемов в несущих стенах, выявляются при освидетельствовании перепланировки и требуют дополнительного усиления.
• В панельных домах пробивка проемов в железобетонных стенах запрещена. Исключение может быть сделано для первого и последнего этажей, при этом обязательно проектируется усиление.