Обследование квартир при выводе из жилого фонда

Вывод квартир из жилого фонда выполняется для размещения на их площадях коммерческих предприятий: офисов, магазинов, аптек, стоматологических кабинетов и т.п. Техническое обследование квартиры является необходимой частью этого процесса.

Стандартная последовательность действий по выводу квартиры из жилого фонда предполагает, что техническое обследование выполняется на самом начальном этапе, перед проектированием реконструкции. При этом техническое обследование решает следующие задачи:

• определяет принципиальную возможность (или невозможность) реконструкции квартиры в соответствии с пожеланиями заказчика;
• предоставляет исходные данные для дальнейшего проектирования: состав строительных конструкций в квартире, их несущую способность, категорию технического состояния;
• предлагает проектировщикам принципиальные варианты конструктивных решений по реконструкции квартиры, исходя из конкретной ситуации (технического состояния квартиры и пожеланий заказчика);
• дает экспертное заключение о возможности реконструкции квартиры для контролирующих и разрешительных инстанций.

При техническом обследовании квартиры для вывода из жилого фонда основное внимание внимание уделяется решению задач, специфичных для данного вида технического обследования:

• Реконструкция, как правило, связана с полным либо частичным демонтажом внутренних перегородок. При техническом обследовании выявляется конструкция внутриквартирных перегородок и стен и определяется, какие из них могут быть демонтированы без ущерба для прочности и надежности здания.
• При реконструкции изменяется функциональное назначение помещений. Из жилых они превращаются в административные, торговые, подсобные и т.п. При этом, согласно строительным нормативам, может увеличиться нагрузка на перекрытие от людей и оборудования. Кроме того, нагрузка на перекрытие может изменится в связи с перемещением перегородок и заменой полов. При техническом обследовании определяется, выдержит ли перекрытие под квартирой новые нагрузки.
• При размещении на площадях квартиры нежилых помещений необходимо, чтобы стены и перекрытия, отделяющие реконструируемые помещения от соседних квартир, имели достаточную огнестойкость. В ходе технического обследования определяется конструкция межквартирных перегородок и стен, а также конструкция перекрытия над квартирой, чтобы, в случае их недостаточной огнестойкости, предусмотреть дополнительную огнезащиту.
• При реконструкции, как правило, выполняется отдельный вход в помещения с улицы. Техническое обследование определяет место возможного размещения дверного проема в наружной стене и, при необходимости, обозначает мероприятия по усилению стены в месте размещения проема.

Кроме того, выполняются типичные работы по техническому обследованию помещения:

• Определяется конструктивная схема здания.
• Выявляются дефекты строительных конструкций в пределах обследуемого участка здания.
• Выполняются обмеры помещений (если полностью отсутствует техническая документация на квартиру, либо если проектировщики предпочитают получить обмеры в составе заключения, а не выполнять их самостоятельно).
• Выполняются поверочные расчеты наиболее нагруженных конструкций с учетом выявленных дефектов.
• Составляется заключение по результатам обследования с оценкой технического состояния конструкций и выводом о возможности реконструкции квартиры.
• В случае, если при обследовании выявлены существенные дефекты, в заключении даются конкретные рекомендации по их устранению.
• В случае, если реконструкций квартиры требует усиления строительных конструкций, в заключении перечисляются меры по усилению и даются технические решения по усилению (если это предусматривалось техзаданием на обследование).

В типичном случае стоимость технического обследования для вывода квартиры из жилого фонда (без обмеров) составляет 7000 руб, с обмерами — 10000 руб.

Срок выполнения работ 7 дней.

При значительном увеличении нагрузок на конструкции здания (выводится несколько квартир, эксплуатационные нагрузки больше 350 кг/м²) — сроки и стоимость работ определяется индивидуально.

До начала работ заказчику необходимо отыскать как можно больше технической документации на здание. Наличие исходной документации снижает цену обследования и сокращает его сроки. Наибольший интерес при проведении обследования представляют следующие документы:

• Технический паспорт на жилой дом
• Проектная документация на здание
• Проект реконструкции квартиры на любой стадии разработки, начиная с эскизных планировок помещений

• Как правило, все работы по обследованию и обмерам квартиры выполняются за один выезд.
• Осмотр выводимых помещений без выполнения обмерных работ занимает в среднем 1-1,5часа.
• Обмеры квартиры могут потребовать дополнительно 1-2 часа.
• Для определения состава и несущей способности перекрытия под квартирой необходим доступ в подвал (если квартира находится на первом этаже). Доступ в подвал должен обеспечить заказчик. Ключи от подвальных помещений, как правило, находятся в управляющих компаниях или у старших по подъезду.
• Для определение конструкции и несущей способности перекрытий, а также конструкции перегородок и стен выполняются вскрытия. Вскрытия связаны с разрушением отделочных и поверхностных слоев конструкции на участке ≈5×5 см. Заказчик должен подготовиться к вскрытиям, если квартира эксплуатируется и вскрытия могут создать неудобства.