Обследование квартир при выводе из жилого фонда

Вывод квартир из жилого фонда выполняется для размещения на их площадях коммерческих предприятий: офисов, магазинов, аптек, стоматологических кабинетов и т.п. Техническое обследование квартиры является необходимым этапом этого процесса. Стандартная последовательность действий по выводу квартиры из жилого фонда предполагает, что техническое обследование выполняется на самом начальном этапе, перед проектированием реконструкции. При этом техническое обследование решает следующие задачи:

• определяет принципиальную возможность (или невозможность) реконструкции квартиры в соответствии с пожеланиями заказчика;
• предоставляет исходные данные для дальнейшего проектирования: состав строительных конструкций в квартире, их несущую способность, категорию технического состояния;
• предлагает проектировщикам принципиальные варианты конструктивных решений по реконструкции квартиры, исходя из конкретной ситуации (технического состояния квартиры и пожеланий заказчика);
• дает экспертное заключение о возможности реконструкции квартиры для контролирующих и разрешительных инстанций.

При техническом обследовании квартиры для вывода из жилого фонда основное внимание внимание уделяется решению задач, специфичных для данного вида технического обследования:

• Реконструкция, как правило, связана с полным либо частичным демонтажом внутренних перегородок. При техническом обследовании выявляется конструкция внутриквартирных перегородок и стен и определяется, какие из них могут быть демонтированы без ущерба для прочности и надежности здания.
• При реконструкции изменяется функциональное назначение помещений. Из жилых они превращаются в административные, торговые, подсобные и т.п. При этом, согласно строительным нормативам, может увеличиться нагрузка на перекрытие от людей и оборудования. Кроме того, нагрузка на перекрытие может изменится в связи с перемещением перегородок и заменой полов. При техническом обследовании определяется, выдержит ли перекрытие под квартирой новые нагрузки.
• При размещении на площадях квартиры нежилых помещений необходимо, чтобы стены и перекрытия, отделяющие реконструируемые помещения от соседних квартир, имели достаточную огнестойкость. В ходе технического обследования определяется конструкция межквартирных перегородок и стен, а также конструкция перекрытия над квартирой, чтобы, в случае их недостаточной огнестойкости, предусмотреть дополнительную огнезащиту.
• При реконструкции, как правило, выполняется отдельный вход в помещения с улицы. Техническое обследование определяет место возможного размещения дверного проема в наружной стене и, при необходимости, обозначает мероприятия по усилению стены в месте размещения проема.

Кроме того, выполняются типичные работы по техническому обследованию помещения:

• определяется конструктивная схема здания
• выявляются дефекты строительных конструкций в пределах обследуемого участка
• обмеры обследуемых помещений (выполняются при отсутствии технической документации)
• выполняются поверочные расчеты наиболее нагруженных конструкций с учетом выявленных дефектов
• составляется заключения по результатам обследования с оценкой технического состояния конструкций и выводом о возможности реконструкции квартиры с изменением назначения помещений
• в случае, если при обследовании выявлены опасные дефекты, в заключении даются конкретные рекомендации по их устранению
• в случае, если реконструкций квартиры требует усиления строительных конструкций, в заключении перечисляются меры по усилению и даются технические решения по усилению (если это предусматривалось техзаданием на обследование)

Сроки исполнения и цены в значительной мере зависят от площади помещений, выводимых из жилого фонда и изменении степени загруженности конструкций после смены назначения помещения. Например, стоимость обследования двухкомнатной квартиры для размещения офисного помещения (нотариальная контора, турбюро, информационный центр) составит от 12000 руб, стоимость обследования аналогичной квартиры для размещения предприятия общественного питания или специализированного магазина (с полезной нагрузкой менее 400 кг/м2) составит — 18000 руб, при выводе из жилого фонда помещений для размещения большого мебельного салона (в пределах трех квартир) со значительным увеличением нагрузки на фундаменты стоимость работ составит не менее 50 000 рублей. При этом для определения нагрузок на фундаменты требуется определение действующих нагрузок от вышележащих этажей и определение характеристик грунтов основания фундаментов.

Срок исполнения работ, как и стоимость работ по обмерам и обследованию состояния конструкций, напрямую зависят от сложности обследовательских работ и составляют от пяти дней и более.

До начала работ заказчику необходимо отыскать как можно больше технической документации на здание. Наличие исходной документации снижает цену обследования и сокращает его сроки. Наибольший интерес при проведении обследования представляют следующие документы:

• Технический паспорт на жилой дом (БТИ)
• Проектная документация на здания
• Проект реконструкции квартиры на любой стадии разработки, начиная с эскизов новых планировок помещений

Как правило, все работы по обследованию и обмеру помещений жилого здания, если в этом есть необходимость, выполняются за один выезд.

• Осмотр выводимых помещений без выполнения обмерных работ занимает в среднем 1-1,5часа.
• Продолжительность работ на объекте при выполнении обмерных и обследовательских работ зависит от наличия технической документации, конфигурации здания, этажности, сложности планировок.
• При проведении визуального технического обследования у специалиста должна быть возможность доступа во все помещения жилого дома, включая подвальные или подпольные помещения, а также помещения чердаков.