Техническое обследование квартир после перепланировки/переустройства требуется для того, чтобы узаконить изменения в планировке и инженерном обустройстве квартиры.
Как правило, необходимость официального утверждения перепланировки/переустройства возникает при юридическом оформлении операций с недвижимостью: приватизации, купле-продаже, дарении. В этом случае необходимо предоставить в орган юстиции свежий техпаспорт БТИ. При оформлении техпаспорта фиксируются изменения в планировке квартиры и ее инженерном оснащении. Если эти изменения не были в свое время согласованы в разрешительных инстанциях, то в паспорте БТИ ставятся отметки «перепланировка (переустройство) не утверждены».
Утверждение перепланировки/переустройства осуществляется через отделы архитектуры в районных администрациях и через суд. Основным документом, необходимым для этого, является Заключение по результатам технического обследования квартиры. Заключение должно подтвердить, что перепланировка/переустройство не нанесли ущерба зданию и не создают угрозы для жизни и здоровья людей. Кроме того, в заключении оценивается, соответствует ли новая планировка требованиям СНиП.
Предприятие «ТЭЗИС» более 10 лет занимается подготовкой заключений по перепланировке и переустройству квартир. Наши специалисты хорошо знают специфические требования разных районных администраций и судебных органов к содержанию заключений, а наша организация, в свою очередь, хорошо известна контролирующим органам.
Стоимость подготовки технического заключения для утверждения перепланировки и переустройства (если не затронуты несущие конструкции, без присоединения лоджий и мест общего пользования к квартире) — 2500* руб.
Срок выполнения работ — всего 2 (два) дня!
Оплата после выполнения работы!
* Стоимость и сроки работ утверждаются специалистом после анализа технической документации, осмотра объекта и определения его технического состояния.
При освидетельствовании перепланировок, связанных с нарушением целостности несущих конструкций (пробивка проемов в стенах, устройство ниш и т.п.), присоединением лоджий и в иных технически сложных случаях стоимость и сроки работ определяются индивидуально.
Главный документ, который необходим для обследования — техпаспорт БТИ с планами квартиры до и после перепланировки.
Проведение обследования квартиры до оформления техпаспорта в БТИ нерационально — потребуются дополнительные затраты на работы по обмерам квартиры.
Иногда при оформлении техпаспорта специалисты БТИ не включает в него план квартиры до перепланировки. Необходимо проследить, чтобы план до перепланировки присутствовал, иначе потом придется получать его дополнительно.
Если на перепланировку квартиры оформлялся проект, его следует предоставить специалисту для подготовки Заключения.
В случае, если при выполнении перепланировки строители оформляли акты на скрытые работы, необходимо предоставить эти акты. Они особенно важны, если производились работы по усилению конструкций, либо их утеплению.
До начала работ специалист должен увидеть планы БТИ до и после перепланировки. Копии планов можно
привезти в офис, отправить по факсу
223-25-19, либо переслать на e-mail
info@tezis.org.
Ознакомившись с планами, специалист сообщит стоимость работ.
Если при перепланировке допущены нарушения, которые могут сказаться на выводах заключения, специалист подробно расскажет о том, насколько эти нарушения серьезны и как они могут повлиять на утверждение перепланировки.
В случае сложных перепланировок с разборкой несущих конструкций или утеплением лоджий, могут потребоваться контрольные вскрытия отделочных слоев. Специалист расскажет, в каких местах и в каком объеме предполагается выполнить вскрытия, либо представит заказчику перечень документации, при наличии которой можно обойтись без вскрытий (проект, акты на скрытые работы).
Если условия выполнения работ устраивают заказчика, согласовывается дата и время выезда на квартиру для осмотра перепланировки на месте.
В квартире выполняется осмотр строительных конструкций с выборочными замерами. Осмотр занимает около 15 минут. (Если были запланированы вскрытия конструкций, время работ увеличивается).
После осмотра квартиры специалист назначает дату и время, когда можно забрать заключение (в большинстве случаев — через 2 дня после выезда).
В назначенное время заказчик приезжает в офис, знакомится с текстом заключения, оплачивает работу и получает комплект документации: три оригинальных экземпляра Заключения по результатам технического обследования и заверенную копию допуска организации к выполнению работ по техническому обследованию.
Поскольку исходную документацию можно прислать по факсу либо электронной почте, а согласовать заказ можно по телефону, то заказчик может сэкономить свое время и появиться у нас в офисе всего один раз — для получения результатов и оплаты работы!
Термины «перепланировка» и «переустройство» имеют различные трактовки в действующей нормативной документации, относящейся к строительству. Поскольку утверждение перепланировок и переустройства квартир сейчас, в основном, происходит через суд, то представляется правильным использовать определения из жилищного кодекса, которые понятны представителям судебной системы. Согласно статье 25 ЖК РФ:
«1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.»
«2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.»
Главный недостаток этих определений в том, что внесение изменений в техпаспорт не всегда соответствует «серьезности» перепланировки или переустройства. Даже демонтаж встроенного шкафа из фанеры является перепланировкой и требует утверждения, если шкаф был нарисован в старом техпаспорте БТИ. Аналогично, перенос электроплиты из одного угла кухни в другой является переустройством, поскольку новый план квартиры будет отличаться от старого. С другой стороны, перенос радиаторов отопления не является переустройством, поскольку расположение радиаторов не фиксируется в техпаспорте. Для того, чтобы исключить незначительные случаи из процесса согласования, в Москве, например, приняты специальные разъяснения, согласно которым демонтаж шкафов не требует согласования. В Новосибирске подобные нормы, к сожалению, не действуют.
Иногда БТИ игнорирует п. 2 ст. 25 ЖК РФ и не ставит штамп о переустройстве квартиры даже ели оно выполнено, ограничиваясь только отметкой о перепланировке. Практика показывает, что принципиальный судья или работник районной архитектуры в этом случае все равно будет настаивать на освидетельствовании переустройства (помимо освидетельствования перепланировки). Для исключения подобных недоразумений в заключениях нашей организации всегда фиксируется факт выполненной перепланировки независимо от отметки БТИ.
Наиболее частое нарушение, допускаемое при перепланировке — размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу. Аналогичный случай — размещение кухонь и жилых комнат под санузлами соседей сверху. Такая перепланировка запрещается п. 9.22 СНиП 31–01–2003 «Здания жилые многоквартирные». Это нарушение всегда фиксируется в выводах заключения и может повлечь отказ в утверждении перепланировки, о чем заказчик предупреждается до начала работ. По отзывам заказчиков, такие перепланировки могут согласовываться судом, в случаях если санузел лишь частично расположен над кухней или жилой комнатой, и имеется согласие соседей снизу на произведенную перепланировку.
На основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 запрещено размещение кухонь над жилыми комнатами и жилых комнат под кухнями. Часть районных администраций обращает внимание на данное постановление, а часть игнорирует его.
Случай, при котором к квартире присоединяются площади мест общего пользования (например, часть лестничной клетки), считается реконструкцией и согласуется через Мэрию.
Пробивка проемов в несущих кирпичных стенах и железобетонных панелях должны выполняться по проекту. Строители, которые выполнят подобные работы «на глазок», почти всегда делают их неправильно. Недостатки, допущенные при неквалифицированном выполнении проемов в несущих стенах, выявляются при освидетельствовании перепланировки и требуют дополнительного усиления.